Налог на имущество физических лиц действовал в России в неизменном в виде с декабря 1991 года. Специалисты давно говорили о том, что он социально несправедлив, его исчисление по инвентаризационной стоимости – анахронизм в условиях рыночной экономики. Инвентаризационная стоимость является стоимостью «кирпичей» с учетом их износа, она не учитывает местоположение и качество жилья. В итоге за элитную недвижимость в центре российских городов собственники могли платить в десятки раз меньше, чем в новостройках на окраинах.

Подобные перекосы исключены, если налоговая база рассчитывается по кадастровой оценке, приближенная к реальной стоимости жилья. Но для этого нужен полноценный кадастр, содержащий достоверные сведения обо всей недвижимости в разрезе регионов и муниципальных образований. В России его начали создавать в 2008 году. Далеко не все региональные власти успешно справляются с этой трудоемкой и масштабной задачей.

Ситуация усугубилась тем, что в начале 2013 году упразднили техническую инвентаризацию, закрыли БТИ. Квартиры, вводимые в строй последние два года, жилые дома, садовые домики, индивидуальные гаражи, прошедшие регистрацию по дачной амнистии, вообще не оценивались, налог на них не начислялся. Понятие «инвентаризационная стоимость» из документов исчезло, а рассчитывать ставку по кадастровой стоимости не позволяло действующее законодательство. Казна не дополучала немалые средства. Свою лепту в эти недоборы вносило и освобождение льготников от уплаты налога на всю недвижимость, порой весьма многочисленную, оформленную на них предусмотрительными родственниками.

Изменения в закон о налогах на имущество физических лиц Госдума впервые пыталась рассмотреть в 2004 году. С тех пор процесс заморозился на последующие 10 тучных лет – пока страна подпитывалась нефтяными доходами, и власти игнорировали необходимость проведения болезненных экономических реформ в разных сферах, в том числе налоговой.

Когда же в России разразился экономический кризис, доходы бюджета резко упали, а расходы не уменьшались, внешние рынки капитала оказались недоступными, вспомнили о внутреннем источнике – о недвижимости как наиболее стабильном и прозрачном объекте налогообложения. Спешно был принят Федеральный закон «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса РФ и признании утратившим силу Закона “О налогах на имущество физических лиц“» от 4 октября 2014 года. Его ключевое новшество – определение налогооблагаемой базы, исходя из кадастровой стоимости недвижимости.

Налог на имущество, исчисленный по инвентаризационной стоимости (возможен только до 1 января 2020 года)

Инвентаризационная стоимость – восстановительная стоимость с учетом износа и динамики роста цен на стройматериалы, работы и услуги на 1 января каждого года. Она учитывает только расходы, которые потребуются для воспроизводства точно такой же жилплощади с использованием аналогичных строительных и расходных материалов. И не учитывается этажность, местоположение, удаленность от метро и остановок общественного транспорта, рыночная стоимость и престижность района. Эту стоимость определяло бюро технической инвентаризации по месту нахождения имущества. В начале 2013 года БТИ были упразднены. Последние сведения об инвентаризационной стоимости объектов и их правообладателях поступили в налоговые органы до 1 марта 2013 года. На их основе и будет исчисляться налог на имущество – но только до 1 января 2020 года, когда от инвентаризационной стоимости откажутся окончательно.

Коэффициент-дефлятор введен с 2014 года для того, чтобы и дальше корректировать инвентаризационную стоимость, зафиксированную в государственном реестре, на уровень инфляции. Этот коэффициент ежегодно устанавливается на следующий год. В 2013 году, когда в налоговые органы были представлены последние данные об инвентаризационной стоимости, дефлятор был принят равным 1 и действовал в 2014 году. А далее он увеличивается в соответствии с ростом инфляции в стране. На 2015 год дефлятор определен в размере 1,147.

Ставки налога на имущество в этой формуле зависят от суммарной инвентаризационной стоимости, умноженной на коэффициент-дефлятор, всех объектов налогообложения в собственности налогоплательщика (с учетом его доли в общей собственности на каждый объект), расположенных в пределах одного муниципального образования, Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Установлены следующие ставки налога при суммарной инвентаризационной стоимости, умноженной на дефлятор:

– до 300 тыс. рублей – 0,1%,

– 300–500 тыс. рублей – 0,1–0,3%,

– свыше 500 тыс. рублей – 0,3–2%.

Доля налогоплательщика в общей собственности на объект. Если квартира (жилой дом) находится в общей долевой собственности, то инвентаризационная стоимость умножается на размер доли того собственника, которому рассчитывается налог. При общей совместной собственности двух или трех человек у них одинаковые доли (по 1/2 или по 1/3). Когда собственник один, его доля равна 1.

Налог на имущество, исчисленный по кадастровой стоимости (возможен с 1 января 2015 года)

Кадастровая стоимость определяется в результате государственной кадастровой оценки недвижимости с учетом ее целевого назначения, технических характеристик, местоположения и рыночной стоимости. Региональные власти принимают решение об оценке объектов недвижимости, формируют их перечни, выбирают по конкурсу независимых оценщиков (экспертов). Единый Росреестр недвижимости сам не занимается оценкой, а только получает готовые результаты и вносит их в свои базы.

Процедура оценки недвижимости регламентируется федеральным стандартом. Он предписывает, чтобы кадастровая оценка максимально соответствовала рыночной стоимости объекта и чтобы использовался преимущественно метод массовой оценки. При этом методе выделяются группы объектов, сходных по техническим характеристикам и ключевым ценообразующим факторам (местоположение, материал стен, год постройки, наличие инфраструктуры и др.). Постоянное отслеживание реальных сделок с недвижимостью, средних рыночных цен 1 кв. м позволяет оценщикам довольно точно по аналогии определять рыночную стоимость объектов в таких группах. Для группы моделируется единая оценочная формула, на основе которой рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, входящих в группу. Определяется и кадастровая стоимость объекта недвижимости в расчете на единицу его площади. Умножение этой удельной величины на площадь оцениваемого объекта позволяет определить его кадастровую стоимость. Остается только правильно найти для оцениваемого объекта аналог в соответствующей группе.

Если аналог не найден, то используется затратный метод. Чаще это относится к строящимся объектам: учитывается стоимость строительных материалов и сделок с земельными участками, затраты на подключение к основным инженерным системам и т. п. При необходимости применяется доходный метод, который базируется на информации об арендных ставках, расходах на эксплуатацию и обслуживание недвижимости и других параметрах рынка аренды.

Оценщик независим – никто не праве влиять на его оценки и выбираемый им метод. Но контроль над ним все же предусмотрен. Он готовит отчет по кадастровой оценке со всеми необходимыми расчетами и выкладками и представляет его в специальный институт экспертизы. Экспертизу отчета проводит комиссия, состоящая из участников саморегулирующейся организации оценщиков. В эту организацию должен входить и сам оценщик, тогда результаты его работы страхуются в рамках юридической ответственности. Если надзорная комиссия не выявит нарушений и ошибок, региональные власти утверждают отчет и передают для регистрации в Единый Росреестр, а также в Фонд данных государственной кадастровой оценки. Законом установлено, что кадастровая оценка должна пересматриваться не реже одного раза в 5 лет. Но по решению региональных органов власти это может делаться чаще.

Налоговый вычет. Для собственников законом предусмотрен налоговый вычет из налогооблагаемой базы:

– для квартиры – в размере кадастровой стоимости 20 кв. м,

– для комнаты – в размере кадастровой стоимости 10 кв. м,

– для жилого дома – в размере кадастровой стоимости 50 кв. м,

– для единого недвижимого комплекса, в который входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), – 1 млн рублей.

При этом объект попадает под льготу независимо от его расположения и площади. Собственнику нескольких квартир (жилых домов) налоговый вычет полагается по каждой (каждому) из них. В обратной ситуации, когда квартира находится в собственности нескольких человек, вычет будет один на всех. Налоговики сначала вычислят налоговую базу (кадастровая стоимость квартиры минус кадастровая стоимость 20 кв. м) и исходя из нее, с учетом доли каждого, определят налог.

Местным властям дано право увеличивать размеры предусмотренных законом налоговых вычетов. Если при этом налоговый вычет превысит кадастровую стоимость, то налоговая база считается равной нулю, то есть налог на это имущество данному собственнику не начисляется.

Для коммерческой недвижимости, а также жилья, кадастровая стоимость которого свыше 300 млн рублей, налоговые вычеты отсутствуют.

Ставки налога на имущество. В новых условиях окончательные ставки налога на имущество устанавливают муниципальные власти. Но закон ограничивает их аппетиты в диапазоне от 0,1 до 2% по видам недвижимости:

– для жилых домов и помещений, гаражей и машиномест, незавершенных жилых домов, единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы один жилой дом, хозяйственных строений и сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 кв. м и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства, – 0,1% кадастровой стоимости,

– для коммерческой недвижимости (торговые и офисные объекты) и жилья, кадастровая стоимость которого свыше 300 млн рублей, – 2%,

– для прочих объектов недвижимости – 0,5%.

Закон разрешил муниципальным властям уменьшать рекомендованную ставку 0,1% до 0% или увеличивать до 0,3% – в зависимости от вида объекта, его кадастровой стоимости, местонахождения и территориальной зоны, в границах которой он расположен.

Ставки налога на имущество в Москве. Московские власти воспользовались такой возможностью и установили следующие ставки для жилых домов, квартир, иных жилых помещений независимо от площади, а также хозяйственных построек площадью до 50 кв. м при кадастровой стоимости одного объекта:

– до 10 млн рублей – 0,1% кадастровой стоимости (таких квартир в Москве 77%),

– свыше 10 до 20 млн рублей – 0,15% (20% московских квартир),

– свыше 20 до 50 млн рублей – 0,2% (2% московских квартир),

– свыше 50 до 300 млн рублей – 0,3% (1% московских квартир),

– свыше 300 млн рублей – 2,0%.

Для недостроенных жилых домов установлена максимально возможная ставка – 0,3%. На рекомендованных уровнях остались ставки для гаражей и машиномест – 0,1%, для прочих объектов недвижимости – 0,5%, и для коммерческой недвижимости (офисы, объекты торговли, общепита и др.) – 2,0%.

Ставки налога на имущество в Московской области. Для квартир и комнат в Московской области власти установили ставку 0,1%, а все остальное – жилые дома и жилые строения, расположенные на земельных участках для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, ИЖС, «недострой», хозяйственные постройки, гаражи, машиноместа – подвели под максимальные 0,3%. Для коммерческой недвижимости, кроме гостиниц, оставили 2%. Гостиницы освободили от налога на имущество по экономическим соображением: область намерена развивать туристический бизнес, которому катастрофически не хватает отелей.

А, скажем, в Татарстане установил ставку для квартир и комнат – 0,2%, для жилых домов – 0,3%, для хозяйственных построек – 0,1%. Утвержденные налоговые ставки в других регионах размещены на сайте Федеральной налоговой службы www.nalog.ru

Доля налогоплательщика в общей собственности на объект. Ситуация та же, что и в предыдущей формуле, при использовании инвентаризационной стоимости.

Льготы по налогу на имущество

Право не платить налог на недвижимое имущество сохранили пенсионеры, инвалиды первой и второй групп, инвалиды детства, участники Гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР, Герои Советского Союза и Российской Федерации, чернобыльцы, военнослужащие, граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья, прослужившие не менее 20 лет, члены семей военнослужащих, потерявших кормильца, родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей, собственники хозяйственных строений или сооружений площадью не более 50 кв. м, расположенных на участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства и др. Всего в списке 15 категорий льготников. Сократить этот список региональные власти не вправе, а вот расширить могут.

Важно, чтобы объект налогообложения находился в собственности налогоплательщика и не использовался им в предпринимательской деятельности.

Отныне налоговая льгота, равная всей сумме сбора, предоставляется только на один объект налогообложения, но каждого вида (квартира или комната, жилой дом или дача, коттедж, гараж или машиноместо, хозяйственное строение или сооружение) – независимо от количества оснований для применения налоговых льгот. Объекты с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей исключены и из этого перечня.

Человек, имеющий право на налоговую льготу, должен обратиться в налоговую инспекцию с заявлением о предоставлении льготы, подтвердив свое право документами. Если он уже пользовался льготой до 1 января 2015 года, то новое заявление не требуется.

Собственнику, у которого несколько квартир (или домов), желательно определиться, по какому из них ему выгоднее получать льготу, и подать уведомление о своем решении в налоговую инспекцию – обязательно до 1 ноября текущего налогового периода. Уведомление нужно сопроводить документами, подтверждающими право на налоговую льготу, опять же если она получается впервые. Если налогоплательщик проигнорирует такое уведомление, закон предписывает налоговикам предоставить ему налоговую льготу в отношении одного объекта каждого вида с максимальной исчисленной суммой налога. Осталось только, чтобы они выполняли это требование, а не ссылались на «недостаток информации».

Переходный период

Закон начал действовать с 1 января 2015 года. Но на новый порядок определения налоговой базы по кадастровый стоимости переходят не все регионы, а только те, власти которых справились с масштабной кадастровой оценкой недвижимости, приняли постановления о таком переходе, определили ставки налога и льготы с учетом местной специфики в рамках, разрешенных федеральным законом. Тем же регионам, которые еще не готовы, разрешили продолжать взимать налог с инвентаризационной стоимости, скорректированной на уровень инфляции, – но только до 1 января 2020 года.

За 2015–2019 годы они обязаны справиться с задачей и по мере готовности пополнить список регионов-первопроходцев. Практически все регионы планируют сделать это уже в 2016 году. Теперь у них появился серьезный стимул к этому, ведь имущественный налог поступает в скудные местные бюджеты. Теперь возможности увеличить эти поступления, определяя кадастровую стоимость и размер налоговых ставок, у властей расширились. По предварительным подсчетам, повышение налога на недвижимость ежегодно будет приносить муниципальным бюджетам области порядка 6 млрд рублей дополнительных поступлений. С 1 января 2020 года инвентаризационную стоимость при определении налогооблагаемой базы не будет использовать никто.

С января 2015 года на новый порядок перешли 28 регионов: Москва, Бурятия, Татарстан, Ингушетия, Башкортостан, Мордовия, Карачаево-Черкесия, Коми, Удмуртия, Московская, Новгородская, Ивановская, Владимирская, Нижегородская, Самарская, Тверская, Ярославская, Рязанская, Архангельская, Псковская, Пензенская, Новосибирская, Сахалинская, Амурская, Магаданская области, Забайкальский край, Ямало-Ненецкий АО, Ханты-Мансийский АО.

Решение о применении нового порядка на территории данного региона с конкретной даты принимают региональные власти после утверждения результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества. Затем власти муниципальных образований должны конкретизировать положения федерального закона, учесть местную специфику.

Переходный период касается и регионов-первопроходцев. В данном случае законодатели проявили заботу о налогоплательщиках, решили не пугать их сразу, а наращивать налоговую нагрузку постепенно – в течение первых четырех налоговых периодов с начала перехода на новый порядок, по 20% в год.

Формула постепенного перехода от инвентаризационной к кадастровой стоимости при исчислении налога на имущество:

В этой формуле одновременно присутствуют налоги, исчисленные по кадастровой и по инвентаризационной стоимости, с удельными весами (коэффициентами), в сумме составляющими 1. В первый год перехода региона на новый порядок по воле законодателей коэффициент равен 0,2. Затем каждый следующий год он увеличивается на 0,2, пока не достигнет 1. В год, когда коэффициент достигнет 1, останется только налог, исчисленный по кадастровой стоимости, а налог, исчисленный по инвентаризационной стоимости, имея нулевой удельный вес, исчезнет.

Замысел законодателей проще пояснить на примере. Допустим, регион перешел на новый порядок с 2015 года. Этот год и будет первым налоговым периодом. Заплатить налог за него нужно будет до 1 октября 2016 года. При определении имущественного налога за 2015 год коэффициент равен 0,2, за второй налоговый период, то есть за 2016 г. – 0,4, за 2017 г. – 0,6, за 2018 г. – 0,8, за 2019 г. – 1.

Посмотрим, как при этом ведет себя формула.

Несправедливая кадастровая оценка недвижимости

Какие возможны чудеса, показывает ситуация с земельным налогом, который последние годы уже начислялся по кадастровой стоимости. В Подмосковье владельцы дачных участков в не самых близких к Москве и благоустроенных районах обнаружили, что кадастровая стоимость земли, по которой им насчитали налог, в разы превышает рыночную. По мнению экспертов, получилось это потому, что использовалась некорректная модель оценки земель. За основу была взята рыночная стоимость участков в дачных поселках с развитой инфраструктурой. Ее применили ко всем земельным участкам, в том числе и неосвоенным, которые стоят гораздо меньше. И подобных случаев немало. О точности и полноте кадастра говорят такие цифры: в 2013 году там было зарегистрировано 70 млн земельных участков, из них 29 млн по документам не имели границ.

Но если земельные участки есть далеко не у всех, то собственников квартир гораздо больше. И ошибки здесь будут более масштабными и болезненными. Многочисленные огрехи в государственном кадастре признают сами чиновники. Данные по зданиям, включая городские многоэтажки, переносились из баз бюро технической инвентаризации, где не было части сведений, нужных для оценки недвижимости. Многие жилые дома и земельные участки вместе со строениями на них регистрировались по дачной амнистии – тоже без уточнения сведений. В результате не всегда удается однозначно идентифицировать объект. У какого-то налогоплательщика возникла недвижимость, которой у него на самом деле нет, а кто-то, наоборот, выпал из-под налогообложения.

Татьяна Голикова, председатель Счетной палаты России: «Самый большой риск введения налога кроется в недостоверности правообладателей недвижимости и ее кадастровой стоимости. Контрольные проверки, проведенные Счетной палатой, показывают, что Государственный кадастр недвижимости содержит неполную, недостоверную и противоречивую информацию об адресах, площади и стоимости объектов капитального строительства и земельных участков. Сведения о кадастровой стоимости объектов капитального строительства и земельных участков в Федеральной налоговой службе и Росреестре по состоянию на май 2013 года совпадали менее чем в половине случаев. В отличие от земли, жилой недвижимостью владеет абсолютное большинство граждан, включая членов семей собственников домой и квартир. Для недопущения ситуации, когда установление кадастровой стоимости жилья будет расцениваться как возможность пополнения бюджетов, необходимо законодательно ограничить возможности региональных и местных властей произвольно и часто менять налогооблагаемую базу по земле и другой недвижимости».

Опыт других стран показывает, что кадастровая стоимость недвижимости должна быть меньше рыночной на 25–30%, чтобы существенно снизить количество случаев оспаривания кадастровой стоимости и размера налога несогласными собственниками. В России это правило не соблюдается, кадастровая стоимость ниже рыночной на 15–20%, а в ближайшем будущем, когда механизмы ее оценки будут отлажены, она, по мнению экспертов, приблизится к рыночной.

Кадастровую стоимость своей недвижимости собственник может получить по запросу на официальном сайте Росреестра. Если он не согласен с ее величиной, официально у него есть два основания для ее пересмотра: первое – ошибочность или неполнота данных, на базе которых проводилась оценка, например, в кадастровом паспорте была указана неверная площадь квартиры или иное количество комнат; второе – проведение альтернативной оценки рыночной стоимости квартиры независимым оценочным агентством (на дату, когда была установлена кадастровая стоимость). Нужно понимать, что кадастровая стоимость может быть снижена не произвольно, а лишь до среднего рыночного уровня. Рыночная же стоимость определяется на основании отчета оценщика.

Для пересмотра кадастровой стоимости собственник должен обратиться с заявлением в Комиссию Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – не позднее 6 месяцев с даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости. Комиссия в течение месяца обязана вынести решение об удовлетворении требования или отказе. Если это решение собственника не устроит, он может обратиться в суд. Изменения в государственный кадастр вносятся по решению суда. Если 6-месячный срок пропущен, придется идти в суд с иском к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Последствия введения нового порядка можно будет оценить только после того, как в регионах будет закончена кадастровая оценка недвижимости, установлена ее реальная периодичность, конкретные налоговые ставки, льготы и вычеты. Пока же власти заверяют о гипотетическом снижении фискальной нагрузки на основную часть населения, а эксперты не исключают ее 10-кратное увеличение – и вовсе не для единиц несчастливцев. Собственники надеются на лучшее, но ожидают худшего.

Хотя бы приблизительно оценить, насколько оправдаются эти надежды и опасения, помогает знакомство с практикой стран, в которых налог на имущество давно исчисляется по стоимости, приближенной к рыночной. В них ставки налога на недвижимость выше, чем в России: Великобритания – 1,5%, Дания – 0,6–2,4%, Германия – 1–2,1%, США – 1,4%, Япония – 1,4%, Швеция – 0,7–1,2%, Нидерланды – 0,1–0,9%, Австралия – 0,35%, Испания – 0,3–0,4%.